Vedlikehold av kommunale bygg

I media kan vi se og lese om offentlige bygg i forfall. Reportasjer viser muggsopp, råteskader, dårlige vinduer etc. Kritiske skråblikk blir rettet mot forvaltningen av byggene.

Slurv får konsekvenser

Hva påvirker tilstanden til en bygning? Vedlikeholdsinnsatsen alene påvirker ikke tilstanden for en bygning. Valg som er gjort i planleggingsfasen og i selve byggeprosessen er en årsak til tilstanden til en bygning. Her tenker jeg på materialvalg og tekniske løsninger som gjør så at bygget ikke tåler den belastningen det er beregnet for. Slurv fra entreprenøren kan gi tak som lekker slik at mugg og sopp oppstår. Feilmontering av vinduer kan medføre trekk og lekkasje. For dårlig uttørking av bygg før overleveringen kan føre til råteskader i konstruksjonen.
Ved overlevering av bygg blir ofte de små detaljer påpekt, og det som er viktig for bygget, blir oversett. Det finnes mange eksempler, som ved overlevering av et kulturbygg ble det på befaringen påpekt at et hjørne hadde en ti cm sprekk i akrylen. Det var det hele. Ingen stilte spørsmål med innfesting av ytterdører og måten dørene var montert på. Etter to år var dørene seget. Fuktskade vistes tydelig i foringen på hengselsiden. Vann trenger inn under døra. Dette er ikke driftspersonellet sin skyld men slurv fra entreprenøren. Ingen ting er blitt gjort og driftspersonell må bruke tid på rette opp.
Man må etablere kontrollfunksjoner som har høy kompetanse og erfaring at eventuelle feil blir stilt spørsmål ved i overtakelsprotokollen.

Det koster

Hvor mange kroner skal til for at vedlikeholdet/driften skal bli tilfredsstillende? Formålsbyggene i kommunal sektor i 2014 utgjør 24.793.752 m2.
Det er en stor byggmasse og har kostet samfunnet mye penger, og kostnadene til drift og vedlikehold er ikke alltid tatt med i når man beregner kostnadene på et bygg.
Jeg tar et eksempel et skolebygg på 5000 m2. Bygget driftes og vedlikeholdes av teknisk sektor. Lønnsutgiftene for en person på årsbasis utgjør 80 kr pr m2 vedlikeholdskostnader utgjør 130 kr pr m2. Hvis man ikke legger lønna til vedlikeholdsbudsjettet ville denne skolen ha hatt 650.000 kr i vedlikehold pr år
Dagens situasjon er noe helt annet, mange bygg har et budsjett på15-20 kr pr m2
Hvorfor er man havnet i denne situasjonen? Det er et godt spørsmål med flere svar. Et av svarene kan være at driftspersonell er blitt pålagt andre oppdrag enn direkte vedlikehold og drift av byggene så som servicefunksjoner som krever mye av personellets tid. Det er ikke lett å si hvor stor andel av kostnadene går til drift, brukerservice og vedlikehold. En vei å gå er å synliggjøre kostnadene ved å få elektronisk registrering hva som blir gjort og tidsbruken på dette.
Når serviceoppdrag går på bekostning av vedlikeholds og drift blir det større og større etterslep for hvert år som går.

Det må handles

Hvem kan gjøre noe med dette? Her må flere parter komme på banen. En må samle politikere, ledelse, driftspersonell, fagbevegelse, intresseorganisasjoner og faginstanser til felles forståelse. Man må utarbeide langsiktige vedlikeholdsplaner med kostnader og beskrivelse hva som må gjøres og når det må gjøres. Disse må følges. Når må dette skje? Jo før jo heller, forfallet på byggene bryr seg ikke om kommunal sommel, men fortsetter i samme fart som det har gjort.
Driftsiden er blitt styrket ved at byggdrifterfaget er kommet på plass. Faglig kompetente ansatte som kan skape nye holdninger til vedlikehold og drift.
Byggdrifters kompetanse må bli spydspissen i drift av bygg. Ledelsen må skoleres slik at saksbehandling mot beslutningsmyndigheter blir både faglig korrekt og forutsigbar, slik at alle kostnader kommer frem.

Faginstanser må samhandle med eierne av bygg slik at de gode langsiktige løsningene blir belyst på en slik måte at det skapes forståelse for situasjonen.

Kilde:
1 Ståle Eilertsen -Sammenheng mellom vedlikehold, teknisk tilstand og brukers tilfredshet i bygninger
2 SSB
3 kommunalteknisk forening: Kartlegging av kommunenes utgifter til vedlikehold av sine bygninger
4 Bygg forsk
5 God kommunal eiendomsforvaltning- fordyping av for folkevalgte